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2023.04.15
フラット35の闇!?
皆さん、こんにちは!
本日は、住宅ローン(フラット35)について思う事書きます!
その住宅ローンで、フラット35という35年間金利が同じというローンがあるのはご存知かと思います。
一見、35年間金利が一定で「安心!」という感じを受けますが、果たしてそうなんでしょうか??
今日は、私の勝手な私見で、フラット35は総合的にお客様にとって
メリットは少ないと思っているので、その理由を説明したいと思います。
まず前提として、現在、史上空前の低金利の状態にあるということを知って頂きたいです。
何故低金利なのかというと、以前の政府の政策アベノミククスから始まり、先日任期満了された日銀の黒田総裁が異次元の金融緩和策を打ち出したことによります。
この政策は、黒田総裁から植田総裁にバトンタッチされても当分は継続されるはずです。
急に金利政策を変更できないと考えるからです。
(☆理由はこちらの過去のブログをお読みください。)
なので、低金利政策は、当分継続されると考えるのが普通です(将来は分かりません・・・)。
さて、今日の本題です。
なぜフラット35はメリットが少ないと考えるのか?
変動金利が史上空前の低金利の今、フラット35を採用する理由が見つからないと考えます。
理由は、現状の低金利政策があるからです。
例えば、現在変動金利ですが、ここ静岡県内の銀行さんで提示される金利は、「0.5%」とかまたはそれ以上に安い金利も出ています。
先日は、ある銀行さんで「0.325%」が出ていたくらいです( ;∀;)
(※どの銀行はお聞きしたい方は、志村まで!)
こんな低金利でお借入れができる状況です。
もちろんこの金利が未来永劫継続されるワケではありませんが、
それでもお得と言って過言ではないはすです。
それでは、35年の総額差を出してみましょう。
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例)3500万円借入した場合(元利均等)
通常変動金利
・35年変動金利: 90,854円/月 ボーナス併用ナシ
35年総額 :38,158,845円
フラット35 1.76%として計算
・35年固定金利: 111,677円/月 ボーナス併用ナシ
35年総額 :46,904,471円
■ 月々の支払差額: 20,823円
35年間の支払差額:8,745,626円
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☆フラットSの場合、長期優良等取得すると当初5年間▲0.5%、その後の5年が▲0.25%という
優遇処置制度がありますので、こちらを使用すればもう少し支払い総額はお安くなります。
ですので、フラット35で金利優遇制度を35年間固定とした場合での差額を算出してみましょう
(実際にはあり得ないですが安い方で比較)
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フラット35Sの5年優遇金利1.26%を35年固定した場合の比較
通常変動金利
・35年変動金利: 90,854円/月 ボーナス併用ナシ
35年総額 :38,158,845円
フラット35Sの5年優遇金利1.26%を35年固定した場合
・35年固定金利: 103,097円 ボーナス併用ナシ
35年支払総額:43,300,784円
■ 月々の支払差額: 12,243円
35年間の支払差額:5,141,939円
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実際にはあり得ないフラットの優遇金利で通常の変動金利と比較しても
これだけフラットで借りた場合の方が高くなります。
↓↓↓
フラット1.76%・変動金利0.5%の差額
■ 月々の支払差額: 20,823円
35年間の支払差額:8,745,626円
フラット1.26%・変動金利0.5%の差額(フラット1.26%は、100%融資されません)
■ 月々の支払差額: 12,243円
35年間の支払差額:5,141,939円
フラット35の方が変動金利よりも高い金額を支払う
これは、揺るがない事実ですね。
仮に政策が変わり変動金利が上がったとしても、1%を超える金利が何年先に出るかです。
現状の世の中の景気で、変動金利が1%まで上昇したら住宅需要は激減し、多くの住宅会社は倒産に追い込まれるでしょう。
(※皆さんの前に提示される金利は、銀行さんが値引きをしている金利なんです。銀行も借りてもらわないと商売にならないので、サービス金利を出すはずです。
それがあるので、1%を超えるような金利は今の情勢をみると中々出せないと思います。
急に上記のような価格差になる金利になったら、当たり前ですが家を建てるのは困難になります。)
住宅業界に従事する方(業者さん、職人さん含めると)は、世の中に相当多いはずです。
この政策によって、仕事がなくなる方が滅茶苦茶増えることを予想することは容易ですね。
景気悪化は目に見えています。
車業界と住宅業界は、日本の基幹産業と言っていいです。
国は税収が必要ですので、業界を伸ばす活かす施策(エコカー減税、こどもエコすまい等の補助金)を作って、需要を創出させようとするのは理解できますが、その基幹産業とも言える業界を不利にするような政策をするかなぁ?というのが、私の考えです。
景気が良くなれば、金利を上げてもいいと思いますし、上がると思います。
これはアベノミクスの考え方ですよね。
景気が良くなれば、賃金も上げられるからですが、現状はまだまだって感じです。
景気が上がってくれるのが、国民にとっても、国にとっても一番良いことだと思いますが、
そうではない現実があります。
ズラズラと書いていますが、そんな理由から私は今建てるなら安い変動金利で借入をした方が
得策ですよ!というお話でした。
もちろんフラット35も悪いことばかりではなく、逆にフラット35の方が良い方もおります。
フラットは最近仕組みも緩和され、例えば手数料分等も融資に組み込めたりもします。
また、団体信用生命保険も金利に含まれていますので、そう考えるとだいぶ進化しています。
全てが悪いとは言いませんが、まずは通常の銀行さんの変動金利で借入を検討していく事をオススメします。
今日の結論ですが、先程の政府や日銀の政策をしっかり読み解くと現時点で融資を組む場合に何が良いのかを適切に判断できると思います。
住宅メーカーに勧められたからと言って安易にフラットの選択はしない方がいいです。
どうしても固定されている安心を取りたいと思う方もいると思いますが、
一度立ち止まって、月々高い金額を支払うリスクの方を考えて欲しいです。
本当にフラットを勧めてくる方が、お客様にとって一番最善の策としてフラットを勧めているのか?
会社の方針でそうしているのか?(この場合はお客様にとってメリット少ない可能性があります)
今日のブログは、その見極めの一助のお話になれば幸いです。
では!