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shimura

富士店 常務取締役/本社富士店責任者・営業部統括

志村 和哉[K.Shimura]

血液型:A型
趣 味:スポーツ観戦
コメント:納得オーナーとして、お客様と一緒に楽しく住まいづくりのお手伝いをさせて頂きます!安心して住まいづくりをお任せください!

住宅ローン攻略!!第6回:正しい借り方&返し方 PART2

2017.01.05

皆さん、こんにちは!

新年もバリバリ仕事をして行こうとテンションMAXの志村です(^○^)

今年は、なんと石垣島からスタートして、竹富島にも初上陸!!
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水牛にも乗れたし、子供達も大満足で、久々に家族孝行をさせて
頂きました。
それにしても、素敵な場所でしたね~\(^o^)/
オーナーのI様より教えて頂いて、行って来ましたが、本当に良かったですね。
家族旅行に是非オススメしたいですね(*^_^*)
詳しくは、またお会いした時にお聞きくださいね。

さて、前回は正しい借り方についてお話をしました。
今回は、正しい返し方についてお話をしていきます。

賛否は、いろいろとあるかと思いますが、まずはセオリーを知って頂くことが
大事です。

では、早速・・・。

まずは、前回長期間で住宅ローンは借りた方がいいですよ!と言いました。

で、借りたお金を35年間ず~と同じように払い続きていけば良い!というのは
間違いです。
では、どうすれば良いのかというと、タイミングを見計らって繰り上げ返済をしていく
ということです。
理由は、将来定年がいつになっているかは分かりませんが、出来る限り
定年時までに完済をしていることが理想ですよね。
ただそうなると現在の定年の制度がおそらく65歳の方が多いと思いますが、
定年までに完済させるとなると、30歳で家を建てないとこれは厳しい。。。
でもなかなか30歳で家を建てられる方ばかりではないですよね。
納得のお客様の平均年齢はおそらく34~35歳くらいではないでしょうか?
年々、平均年齢が下がって来ているので、将来的には30歳くらいになっているかも
しれませんが。

この繰り上げ返済をしながら、住宅ローンを借りている期間をご自分で調整していくことが
まずは正しい住宅ローンの返し方と言えます。

それを踏まえて、では、繰り上げ返済をどのタイミングで行っていくのが、効果的かという
お話になります。

繰り上げ返済には、実は二種類の方があります。
①期間短縮型
②返済額軽減型
の二種類がありまして、①の期間短縮型をメインに繰り上げ返済は考えていきます。

繰り上げ返済というと、毎月々の返済額を減らしていくことだと思っている方がおりますが、
実は、住宅ローンを借りている期間を短縮することが重要なんです。

例えば、期間35年で3000万円の住宅ローンを組んだ方が、
お金が貯まったので、繰り上げ返済をすることにしたとしましょう。
・期間:35年
・住宅ローン額3000万円
・毎月返済額: 8.1万円/月

これを「期間短縮型」繰り上げ返済してみましょう。

実際にオススメしているやり方でシュミレーションをしてみます。
第3回のところで住宅ローン減税のお話をしましたが、
10年間でかなりの金額が戻ってきます。
このお金を使わずに貯蓄にしていたとします。

10年後に200万円貯蓄できたので、その200万円を思い切って
繰り上げ返済してみます。

期間は、なんと2年と6カ月短縮されます。
これによって、本来支払うべき利息がナント54万円も軽減されます!
よろしいでしょうか。
ここが重要なポイントですが、期間短縮をして、
ローン期間を縮める=利息を少なくする効果がある!
ということです。

考えてみてください。

例えば、200万円の株を買ったらすぐに54万円の利益が出た!というのと
同じようなことなんです。
これが、あり得ない事ですが1年目に行うと同じ金額でもさらに効果が高いです。
期間は2年と8カ月短縮され、軽減利息は、72万円!!もです。

ただし、この逆もあります・・・。
繰り上げ返済の鉄則は早い方が効果が高いということなので、20年くらい経ってから繰り上げ返済しても
効果はかなり薄まってしまいます。
ご注意くださいね。

繰り上げ返済の原則は下記のようになります。
①期間短縮型を選択
②住宅ローン減税を使わずに貯蓄する
③10年後に必ず繰り上げ返済をする
④老後は、月々の返済額を見て、期間短縮から返済額軽減型に切り替える
⑤年金を当てにしないこと!
⑥定年までに完済することが理想

=補足=
☆以前は、住宅ローン減税があってもどんどん前倒しで繰り上げ返済をしていくことを
オススメしていましたが、住宅ローン減税の戻り額がかなり多いので、10年間はあまり繰り上げ返済
しない方が良いというのが、現在の考え方です。

☆老後についてですが、ある程度の年齢まではとにかく積極的に繰り上げ返済をして、
期間を短縮をし、老後のリスクヘッジをしていきましょう!
その中で、定年近くになってきた場合で定年までに完済は無理だなと判断した時は、月々の返済額大きい方がリスクが
高いので、返済額軽減型の繰り上げ返済を利用して、月々の支払い額を下げていきましょう。
そうすることによって、無理にお金をなくすよりも手持ちは残しつつ、少しづつ返していく方が
リスクを減らすことになります。

☆将来年金をもらえるだろうと思っている方は、年金はもらえたらラッキーくらいに考え直した方が良いです。
おそらく年金支給開始年齢は、遅くなると言われています。
これだけ高齢化が進んでいる中で、先進国の中でも支給開始年齢が早い方らしく、他の先進国にならって
遅くなって行かざるを得ないと考えます(私の勝手な私見ですが・・・汗)。

=結論=
住宅ローンの正しい返し方は、まずは、長期間で借りて、ご自身の資産状況などを踏まえて、期間短縮型の繰り上げ返済をしていく。
なるべく老後に負担を残さないように、住宅ローン減税や繰り上げ返済を駆使して、しっかり計画を立て返済していくことです。

もっと細かな詳細もお伝えできますし、個別にシュミレーションすることも可能です。
是非お気軽にお声をお掛け下さいませ。

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