皆さん、こんにちは！

前回のブログでは、「新しい住宅購入方法！？」というタイトルで、「居住用」と「事業用」の2棟を建てるという少しユニークな建て方をご紹介しました。

今回は、そのようなケースでの融資の受け方についてお話ししたいと思います。

まずは、簡単に2種類の融資についてご説明します。

＜居住用住宅ローンについて＞

ご自身が住むための家を建てる場合には、一般的な住宅ローンを利用することができます。

この住宅ローンは、他の融資と比べて適用金利が非常に低く設定されており、借入条件も比較的緩やかです（年収や勤務先などによって異なりますが、最も組みやすい融資です）。

最近は「金利が上がった」と言われていますが、それでも変動金利で1.0％未満というケースもあります。
今後の金利上昇が見込まれる中、現時点ではまだ“低金利のうちに！”と言えるので、チャンスと捉えるのも一つです。

＜事業用融資について＞

そして問題なのが、こちらの事業用融資です。

この融資は、個人の信用力によって金利が大きく変動し、さらに総事業費の1〜2割程度の自己資金を求められるケースが一般的です。そのため、初めて不動産投資をされる方や個人投資家にとっては、ハードルが高い融資だと認識しておいてください。

また、事業用融資では、優遇金利が受けにくく、そもそも融資自体が通らない可能性もあるため、慎重な準備が必要です。

特に初めて融資を受ける場合は、建築会社や不動産会社などのプロに相談することを強くおすすめします。
もちろん確実に借りられる保証はありませんが、相談することでハードルが下がることは間違いありません。

それと融資付けに弱い建築会社には依頼しない方がいい、と言っても過言ではありません。
それほど、事業用融資の可否は計画の成否を左右する一番のポイントになります。

それでは、事業用と居住用を組み合わせて場合の融資方法についてです。
※基本は個別対応となる内容なので、あくまで一つの方法とお考えください。

ステップ①：土地を分筆する

→ 目的：

• それぞれ別の融資（事業用ローンと住宅ローン）を適用するため

• 銀行の担保評価を明確にするため

• 融資の登記（抵当権設定）を分けやすくするため

→ 注意点：

• 境界を明確にするため、境界標やブロック塀などの物理的な工作物を設置するよう求められるケースがあります（銀行によって異なります）。

• 分筆には測量費用・登記費用がかかります。

ステップ②： 居住用部分は、住宅ローンで対応

→ 対象：自己が住むための建物
→ 審査項目：年収、勤務先、勤続年数、借入状況など
→ 借入の種類：変動金利／固定金利／フラット35など

→ 金利が低く、借入条件も緩やか（自己居住を前提に優遇される）

ステップ③： 事業用部分は、事業用ローンで対応

→ 対象：賃貸収益を目的とした建物
→ 審査項目：自己資金割合、資産背景、収入、職業、エリア・物件の収益性など
→ 金利が住宅ローンよりも高めで、自己資金（1～2割以上）を求められることも多い

→ 初めての方は銀行単独では通りにくいため、建築会社や不動産会社に相談するのが現実的

ステップ④： 結論：2本のローンを同時に組む必要がある

→ 住宅ローン＋事業用ローンを並行して審査・実行する必要があります。

→ このため、

• 返済比率の管理が厳しくなる

• 審査に通りにくくなる可能性がある

• 銀行によって対応のスタンスが異なる（柔軟な地方銀行や信金、ローンセンターに相談を）

【まとめ】

「戸建賃貸＋自宅」の2棟を同じ敷地に建てる場合には、土地を分筆して、それぞれ別の融資（住宅ローン・事業用ローン）を組むのが一般的です。

ただし、2本のローンを並行して組むことになるため、返済比率や審査難易度が上がります。
そのため、事前に金融機関ごとの見解をしっかり確認し、建築会社や不動産会社など専門家の協力を得ながら、慎重に計画を進めていくことが重要です。

今回のブログの内容は、家を建てると同時に事業も行い、将来資産（家）の出口を作るという考え方でしたが如何でしたでしょうか？

実際にこの形で行っている方は今はほぼいませんが、私たちの将来を考えた時に今までのスタンダートな人生設計では、「公的年金だけでは老後の生活資金が足りない」という問題に対応できない可能性があります。

そこで、最近では国もNISA（少額投資非課税制度）で個人の「自助努力による資産形成」を推奨しています。

そういうことからも、既存の考え方では、将来の人生設計が出来ない時代に突入したと言っても良いと思います。

「不動産投資を絡めた家づくり」というのも選択肢としては面白い考え方ではないでしょうか？
私としては、もう少しこの内容の家づくりを研究していきたいと思います。

気になった方は、お気軽にお問合せください！

では！