第2回｜家の総額を安くする3つの考え方

前回は、家づくりで本当に見るべきなのは、建物価格や坪単価ではなく
「家にかかる総額」だという話をしました。

では、その総額を抑えるために、具体的に何を考えればよいのでしょうか。

ここでいう「総額を抑える」とは、必要な費用まで無理に削ることではありません。

建築時の価格だけを下げるのではなく、住宅ローンの返済、土地と建物の予算配分、
住み始めてからの維持費まで含めて、家計に無理のない範囲へ整えるという意味です。

家づくりのご相談を受けていると、「できるだけ安く建てたい」という声をいただくことがあります。

その気持ちは、ごくごく自然なものだと思います。
住宅価格が上がっている今、予算への不安を感じない方のほうが少ないかもしれません。

ただ、気をつけたいのは、目の前の価格だけを下げようとすると、
かえって後から負担が大きくなる場合があるということです。

たとえば、土地の価格だけで選んだ結果、造成工事や外構工事に想定以上の費用がかかることがあります。
建物価格だけを抑えた結果、住み始めてからの光熱費や修繕費が重く感じられることもあります。
住宅ローンの借入額を大きくしすぎると、
家は建てられても、その後の暮らしに余裕がなくなることもあります。

家づくりで大切なのは、単純に安い土地や建物を探すことではありません。

住宅ローンの返済、土地と建物の予算配分、住み始めてからの維持費までを一つにつなげて考えることです。

今回は、家族の希望を必要以上に削らず、家の総額を整えるための3つの考え方を紹介します。

1．「借りられる金額」ではなく「返し続けられる金額」から考える

住宅ローンの審査を受けると、金融機関や住宅会社から
「この年収であれば、〇〇万円程度まで借りられます」と案内されることがあります。

ここでまず知っておきたいのは、【借りられる金額】と、【無理なく返し続けられる金額】は
別だということです。

住宅ローンの返済は、多くの場合30年、35年、40年と続きます。

その間には、子どもの教育費、車の買い替え、家電の故障、親の介護、老後への備えなど、
さまざまな支出が発生します。

今の収入だけを基準に借入額を決めてしまうと、
家を建てた後に、旅行や外食を控えなければならなくなったり、
子どもの進学費用に不安を感じたりすることもあります。

家は、家族の暮らしを豊かにするために建てるものです。

住宅ローンの返済によって、毎日の暮らしが苦しくなってしまっては本末転倒。

だからこそ、最初に考えるべきなのは、「いくら借りられるか」ではありません。
大切なのは、毎月いくらまでなら、家族の暮らしを守りながら返していけるかという上限です。

ただし、「返し続けられる金額」は、年収だけで一律に決まるものではありません。

家族構成、教育費、車の維持費、保険、貯蓄、将来の働き方、金利の変動などによって変わります。

特に住宅ローンは、金利タイプによって将来の返済額が変わる可能性があります。
変動金利を選ぶ場合は、契約時点の返済額だけでなく、
金利が上がった場合でも家計が耐えられるかを確認しておくことが大切です。

住宅会社の資金計画は、家づくりの総額を整理するのに役立ちます。
一方で、家計全体や将来のライフプランまで含めた判断が必要な場合は、
金融機関やファイナンシャルプランナーなどの専門家にも確認しながら進めると安心です。

そのうえで、毎月無理なく返していける金額から住宅ローンの借入額を考え、
土地と建物、付帯工事、諸費用へ予算を振り分けていく。
この順番で考えることが、無理のない資金計画につながります。

2．土地と建物を分けずに考える

すでに、土地を所有している方には、あまり影響はないかもしれませんが、

「これから土地を探す」というスタート地点からの家づくりでは、
先に土地を決めてから、残った予算で建物を考える方も少なくありません。

しかし、この順番で進めると、土地に予算を使いすぎてしまい、
建物の広さや性能、設備を大きく削らなければならなくなることがあります。

実際のご相談でも、
「土地を先に決めたけれど、建物に使える予算が思ったより少なくなってしまった」
というケースはあります。

土地そのものの価格は予算内に見えても、
外構工事、地盤改良、上下水道の引き込み、造成工事などを含めると、
当初想定していた以上に費用が膨らむことがあります。

その結果、建物の広さ、断熱性能、収納、キッチン、外観デザインなど、
本当は大切にしたかった部分を後から削らなければならない場合があります。

反対に、建物への希望を優先しすぎた結果、
通勤や通学、買い物に不便な土地を選び、住み始めてから負担を感じることもあります。

土地と建物は、それぞれ独立した買い物ではありません。

考えるべきなのは、家族がどこで、どのように暮らしたいのかということです。

たとえば、少し郊外の土地を選ぶことで土地代を抑え、
その分を建物の広さや性能に充てられる場合があります。
庭や駐車スペースを確保しやすくなり、子育て中の暮らしに合うこともあるでしょう。

一方で、駅や学校、職場に近い土地は、
価格が高くても日々の移動時間や交通費を抑えられる可能性があります。
共働きのご家庭であれば、毎日の移動時間が短くなること自体が、大きな価値になる場合もあります。

また、将来その家を売却したり貸したりすることになった場合、立地が評価されることもあります。

ただし、将来の売却価格や賃貸需要は、立地だけで決まるものではありません。
市場環境、築年数、建物の状態、周辺環境の変化、災害リスクなどによって大きく変わります。

そのため、「この土地なら必ず高く売れる」「将来必ず貸せる」と考えるのではなく、
将来の選択肢を広げる一つの視点として捉えることが大切です。

土地の価格だけ、建物の価格だけを見るのではなく、
通勤・通学、買い物、子育て環境、車の台数、将来の暮らし方まで含めて考える。

そうすることで、「土地にいくら、建物にいくら使うべきか」という予算配分が見えやすくなります。

3．建てた後にかかる費用を契約前に確認する

住宅は、完成して引き渡しを受けたら、費用がかからなくなる、というものではありません。

住み始めてからも、外壁や屋根の補修、給湯器やエアコンの交換、
シロアリ対策、防水処理など、さまざまな維持費が発生します。

どの時期に、どの程度の費用がかかるかは、
使用する材料や設備、建物の立地、日頃の手入れによって変わります。

そのため、建築時の価格が安い家が、長期的にも安いとは限りません。
最初の建築費を抑えられても、短い周期で修繕や交換が必要になれば、
10年後、20年後の総額は大きくなる可能性があります。

反対に、建築時の費用が多少高くても、耐久性の高い材料や交換しやすい設備を選ぶことで、
将来の修繕負担を抑えられる場合もあります。

住宅会社と契約する前に、ぜひ確認してほしい質問があります。

「この家に住み続けた場合、10年後、20年後に、どのようなメンテナンスや費用が必要になりますか？」

この質問に対して、単に「長持ちします」「メンテナンスはあまりかかりません」
と答えるだけでは不十分です。
使用する材料や設備、想定される交換時期、点検の内容、費用の目安まで確認しておくことが大切です。

契約前には、次のような項目を確認しておくと判断しやすくなります。

・外壁材や屋根材のメンテナンス周期
・給湯器や空調設備の交換時期の目安
・防蟻処理の保証期間と再施工の目安
・バルコニーや屋上防水の点検周期
・定期点検の内容と、保証の対象範囲
・将来交換しやすい設備計画になっているか

こうした内容を契約前に確認しておくことで、「建てるときに安い家」ではなく、
「住み続けても負担が読める家」かどうかを判断しやすくなります。

もちろん、メンテナンス費用をすべて正確に予測することはできません。
将来の物価、工事単価、使用状況、立地環境、災害や劣化状況によって、必要な費用は変わります。

契約前に確認する金額は、将来の支出を保証するものではありませんので、
あくまで、資金計画を立てるための参考情報として捉えるようにしましょう。

それでも、どのような前提で、どの程度の費用を見込んでいるのかを確認することには意味があります。

住宅会社の良し悪しを、一つの回答だけで判断することはできません。

しかし、建てるときの価格だけではなく、
住み始めてからの費用まで説明しようとする姿勢は、会社選びの重要な判断材料になります。

nattoku住宅では、建物本体の価格だけでなく、土地、付帯工事、諸費用、住宅ローン、
将来の維持費まで含めて、家づくり全体の予算を確認することを大切にしています。

なぜなら、家づくりで本当に大切なのは、契約時の金額だけではなく、建てた後も家族が安心して暮らし続けられることだからです。

今回のおさらい

家の総額を正しくコントロールするための基本は、次の3つです。

・借りられる金額ではなく、返し続けられる金額から考える
・土地と建物を分けず、一体として予算を組む
・建築費だけでなく、住み始めてからの費用も確認する

家づくりの目的は、単に安い家を手に入れることではありません。

家を建てた後も、家族が無理なく暮らし、教育や趣味、旅行など、
家以外の時間や経験も大切にできること。
その状態を長く続けられることが、本当の意味での「無理のない家づくり」です。

価格を下げるために、家族の希望をすべて削る必要はありません。

大切なのは、どこにお金をかけ、どこを抑えるのか。その優先順位を整理することです。

広さを優先するのか。立地を優先するのか。
性能を優先するのか。デザインを優先するのか。

家族によって、正解は違います。

だからこそ、建物価格だけ、土地価格だけ、月々の返済額だけで判断するのではなく、
将来まで含めた総額で考えることが大切です。

「自分たちの場合、いくらまでなら無理なく建てられるのか」

「土地と建物の予算配分をどう考えればよいのか」

「建てた後の費用まで含めて確認したい」

そう感じた方は、まずは現在の状況を整理するところから始めてみてください。

nattoku住宅では、静岡県・愛知県・埼玉県で新築注文住宅を検討している方に向けて、
土地、建物、住宅ローン、将来の維持費まで含めた家づくりの総額を一緒に確認する無料相談を行っています。

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なお、住宅ローンや家計全体に関する最終的な判断は、金融機関や専門家の確認も踏まえて進めることをおすすめします。

この内容は、久保社長の住宅塾の内容を一部抜粋し、加筆したものです。

３回にわたり「家づくりで本当に知っていて欲しい事。」を記事にしていきます。

３回目となる次回は、最近注目されている住宅の「リセールバリュー」という考え方と、
住宅会社を選ぶ際に確認したい3つの基準について解説します。

※住宅ローンの借入可能額、毎月の返済額、総返済額、将来のメンテナンス費用は、
年収、家族構成、金利、借入期間、建物仕様、土地条件、金融機関の審査内容などによって異なります。
具体的な判断は、個別の条件をもとに、金融機関や専門家にも確認しながら進めることをおすすめします。